4장. 당해세와 배당순위 알아보아요

당해세와 배당순위 알아보아요

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당해세란

강제집행이 진행중인 해당 부동산 자체에 부과된 조세를 말하는것

세금-국세와 지방세로 나뉨

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국세

국가가 징수하는세금으로 부동산등기부등본상에 압류권자가 세무서로 표시

지방세

지방자치단체가 징수하는 세금으로 압류권자가 지방자치단체로 표시.

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부동산이 경매가 진행중이라면 국세와 지방세는 다시 당해세와 일반세로 구분

당해세는 그 부동산 자체에 부과된 세금이고 일반세는 당해세가 아닌 모든세금을 뜻합니다.

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상속세와 증여세, 종합부동산세는 국세로서

재산세,자동차세, 도시계획세, 공동시설세는 지방세로 당해세에 해당합니다.

단, 자동차세는 해당 자동차가 경매중일때에 한하여 당해세가 됩니다.

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경매에서 낙찰대금 배당시 당해세는 경매비용, 유익비, 주택 또는 상가의 소액 임차보증금, 3개월분의 임금, 3년분의 퇴직금,재해보상금과 같이 최우선변제권이 있는 권리에 먼저 배당이 되고 그 다음 순위로 당해세가 배당됩니다.

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경매배당순위

1순위: 경매비용

2순위 : 유익비(?)

3순위 : 최우선변제권(소액임차인, 3개월 임금 등)

4순위 : 당해세(해당조세)

5순위 : 저당권(근저당권), 임차권, 전세권 등

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당해세는 사전에 알기가 쉽지않습니다.

이유는 세목만으로 무조건 당해세로 단정할 수 없기 때문입니다.

담보설정 당시 예측가능하고,

해당 목적물의 소유자를 납세의무자로 하며,

해당부동산 부과된 세금이라는

3가지 기본요건을 모두 충족해야 당해세로 인정됩니다.

아~무슨말인지 당췌..모르겠네..이해불가

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경매에 있어 세금과 관련된 압류는 예측하기 어려운것이 사실입니다.

그러나 당해세가 예상된다고 해서 무조건 입찰을 피할 필요는 없습니다.

실전에서는 당해서의 요건에 부합하는 경우가 적고

당해서로 인정된다 해도 금액이 크지 않아 문제가 되는 경우는 드뭅니다.

다만, 압류한 기관이 세무서이고, 등기부상 상속된 부동산인 경우에는 주의할 필요가 있습니다.

이런 경우는 세금이 상속세일 가능성이 있습니다.

당해세가 상속세인 경우 체납된 세금이 커 매수인이 예측하지 못한 손해를 입을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 대항력있는 임차인이 있긴 하지만, 임차인이 보증금을 전액 배당받을것으로 예상되어 입찰 했지만, 예측하지 못한 당해서가 우선 배당되어

인수하는 보증금이 생기는 경우 입니다.

결론적으로 당해세가 상속세일 가능성이 있고, 대항력이 있는 임차인이 있는경우가 아니라면, 당해세를 너무 두려워 할 필요는 없습니다.

하..인터넷 유투브로만 공부하려니 어렵네요..당장 책 사로 알라딘에 가보렵니다.

다음 포스팅은 책으로...